инвестиционный девелопмент

дубай аренда квартир

У нас много объектов, не представленных на сайте по просьбе владельцев. Позвоните нам или оставьте заявку. Зарубежная недвижимость Греция Продажа недвижимости на Родосе Родос. Недвижимость на Родосе.

Инвестиционный девелопмент вилла лимассол

Инвестиционный девелопмент

СЪЕМ ЖИЛЬЯ В ЧЕХИИ

Извиняюсь, но, аренда жилья в германии помощь этом

Своего продажа жилья в монако Читателям моего

БИЗНЕС НА НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ

В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. В книге Professional Real Estate Development. Материал из Википедии — свободной энциклопедии. Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии , проверенной 20 ноября ; проверки требует 31 правка.

У этого термина существуют и другие значения, см. Дата обращения: 17 ноября Архивировано 12 октября года. Девелопмент развитие недвижимости — организация, управление, финансирование. Кто такой «Застройщик»? Дата обращения: 11 июля Архивировано 12 июля года. Нередко под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению.

Иное понимание термина сводится к тому, что проект — это план какого-либо мероприятия, имеющего большое значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

Учитывая многозначность термина «проект», целесообразно отметить отличительные характеристики, по которым «проект» как явление мог бы быть отделен от «непроекта». В числе этих характеристик выделяются такие, как одноразовость, неповторимость, ограниченность в ресурсах и во времени, направленность на строго определенный, ясно сформулированный и отличающийся от других результат.

Базируясь на этих определениях можно сформулировать следующее определение проекта: проект — это система последовательных взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенно сформулированного неповторимого результата в заданный период времени с использованием ограниченного набора ресурсов. Поскольку предметом девелопмента является создание реальных активов, функционирующих в течение длительного времени, то проекты девелопмента могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов.

Развивая сформулированное выше определение, перейдем к определению инвестиционного проекта, которое может быть сформулировано так. Инвестиционный проект — это система последовательных взаимосвязанных мероприятий инвестиционного характера с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Конкретными вариантами инвестиционных проектов являются: создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. Это не означает отрицания того, что часть проектов развития недвижимости может быть нацелена на решение социальных задач, носить имиджевый характер, но все это — в большей или меньшей степени исключения.

Правилом же является то, что цель реализации проектов развития недвижимости в условиях рынка состоит в создании новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью, большей, чем издержки по их созданию. Выступая в качестве особой разновидности инвестиционных проектов, проекты девелопмента недвижимости отличаются рядом специфических характеристик, определяющих особые требования к управлению ими.

Масштабы проектов. Проекты развития недвижимости относятся к числу крупных и очень крупных проектов, объемы инвестиций в которые исчисляются десятками и сотнями миллионов, а зачастую и миллиардами рублей. Объемы финансирования, нужные для реализации проектов девелопмента, в подавляющем большинстве случаев не могут быть реализованы за счет собственных средств девелопера.

Необходимым условием их реализации является привлечение внешнего финансирования — средств прямых инвесторов, бюджетных ресурсов, банковских кредитов, средств, полученных от выпуска корпоративных ценных бумаг и пр. Наиболее масштабными проектами девелопмента являются проекты освоения территорий. Одним из наиболее крупных таких проектов является проект создания города-спутника «Южный» на границе Петербурга и Ленинградской области. Город-спутник будет построен на территории площадью около 2 тыс.

Общий объем инвестиций должен составить млрд руб. Высокая зависимость от внешней среды. Успешная реализация проектов девелопмента в значительной степени определяется тем, насколько они вписаны в контекст социально-экономического и пространственного развития региона и города, соответствуют тенденциям спроса со стороны потенциальных пользователей, конкурентоспособны по отношению к иным проектам. Добиться такой гармонизации проекта и внешней среды как ближнего, так и дальнего окружения можно лишь благодаря тщательному исследованию региональной экономики, ее актуального состояния и тенденций, планов социального и экономического развития, регионального и локальных рынков недвижимости.

Управление проектами девелопмента предполагает проведение комплексных исследований ситуации и перспектив развития рынка недвижимости страны, региона, конкретного города как в целом, так и по его отдельным сегментам. При этом внимание должно быть уделено не только техническому анализу рынка анализ состояния и динамики показателей, отражающих активность рынка, динамику цен, арендной платы, доходность недвижимости, уровень конкуренции и т.

Для управления процессами девелопмента в силу длительности их реализации и периода окупаемости инвестиций фундаментальный анализ имеет особое значение. В процессе этого анализа должны быть рассмотрены такие факторы, как темпы роста региональной городской экономики, ее актуальное состояние, тенденции в изменении структуры экономики и занятости в городе, динамика образования и ликвидации фирм, объемы и структура розничного товарооборота и др.

Реализация проектов на несовершенном рынке. Рынок недвижимости, в рамках которого реализуются проекты девелопмента, по целому ряду параметров отличается от большинства иных рынков. К таким параметрам относятся закрытость или ограниченность рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, низкая ликвидность объектов недвижимости.

При этом каждый проект развития недвижимости — это процесс создания уникального объекта, отличающегося от представленных на рынке, а потому проектам девелопмента присущ высокий уровень инновационности, даже в том случае, когда речь идет о реализации так называемых типовых проектов. Сочетание несовершенства рынка недвижимости и инновационной природы процессов развития недвижимости определяет высокий уровень рисков, характерный для проектов девелопмента.

Высокое значение местоположения. Для большинства инвестиционных проектов место реализации проекта имеет значение, преимущественно, с точки зрения влияния на издержки затраты на поставки сырья, энергии, рабочей силы, транспортные издержки по доставке на рынок произведенной продукции. В проектах местоположение определяет не только издержки, но и ценность создаваемого объекта, а следовательно, и величину дохода от его реализации.

При реализации проектов девелопмента необходимо найти оптимальное соотношение между земельным участком и вариантом реализуемого проекта в зависимости как от местоположения земельного участка, так и от других его характеристик площади, конфигурации, расположения относительно сторон света, рельефа и пр. Это предполагает проведение детального анализа потенциала земельного участка во взаимосвязи с анализом рынка. Высокий уровень внешних эффектов.

Проекты девелопмента затрагивают интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что определяет высокий уровень государственного и общественного контроля над процессами развития недвижимости. Существенное значение имеет позиция «оппонентов» проекта, в качестве которых могут выступать самые разнообразные субъекты, начиная от населения, непосредственно проживающего в окружении проекта, до представителей экологических, градозащитных, архитектурных и других организаций.

Все это требует от девелопера решения сложной, тонкой и подчас весьма длительной задачи согласования проекта с государственными органами, получения разрешений на инвестиционно-строительную деятельность, формирования положительного образа проекта в глазах общественности. Длительность процесса реализации проектов. Проекты девелопмента имеют длительные сроки реализации и предполагают долгосрочное связывание вложенных средств, при том, что результаты инвестирования — объекты недвижимости обладают относительно низкой по сравнению с иными инвестиционными активами ликвидностью.

Сроки реализации проектов девелопмента исчисляются годами, а сроки их окупаемости в зависимости от характера объекта могут составлять 5—10 и более лет, а по отдельным проектам, таким, например, как строительство мостов, дорожных сооружений, могут достигать десятков лет. Все это требует длительного горизонта планирования, особого внимания к управлению временем, планированию сроков выполнения отдельных процессов и фаз проекта и управлению рисками проекта.

Техническая сложность проектов. Реализация девелоперского проекта невозможна без проведения изыскательских, проектных работ, множества экспертиз, экономических и технических оценок, консультаций, использования многообразной техники и технологий, привлечения значительного числа разнообразных специалистов и организаций. В реализации проектов девелопмента участвуют десятки специализированных организаций и отдельных специалистов, что ставит перед управляющим проектом сложную задачу координации их деятельности, обеспечения согласованности в их действиях, разрешения возникающих конфликтов и принятия компромиссных решений.

Решение этой задачи требует формирования команды девелопера, включающей в себя высококвалифицированных специалистов, способных представить проект как единое целое, понимающих взаимосвязи между отдельными решениями и мероприятиями техническими, градостроительными, организационными и пр. Представленный выше комплекс особенностей проектов девелопмента определяет высокий уровень неопределенности и рисков, характерный для таких проектов, а потому одним из важнейших направлений управления проектами девелопмента становится управление рисками.

В процессе реализации проектов девелопмента осуществляется сложный комплекс взаимосвязанных технических, экономических и организационных мероприятий, что требует тщательного планирования проекта. Основой планирования проектов девелопмента является его декомпозиция, разделение на подпроцессы на основании функциональных и временных критериев.

Одним из распространенных вариантов декомпозиции проектов девелопмента является выделение в его процессе пяти подпроцессов, отражающих основные комплексы задач, решаемых в ходе реализации проекта. Каждый из этих подпроцессов, в свою очередь, состоит из ряда составляющих. К указанным подпроцессам относятся следующие. Указанные выше подпроцессы выделены на основе комбинирования функционального и временного критериев, поэтому их не следует рассматривать как последовательные этапы реализации проекта.

Смысл представленного подхода состоит в том, что он позволяет очертить предметные области, входящие в понятие проекта девелопмента, и может быть положен в основу формирования организационной структуры команды девелопера. Более точно последовательность реализации проектов развития недвижимости отражена в подходе, в соответствии с которым процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами. Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка анализ возможностей рынка и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости анализ потенциала местоположения.

Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы. Оценка возможностей состоит в оценке состояния и прогнозирования спроса, предложения и конкурентной среды.

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка. Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования. Признание проекта экономически целесообразным является основанием для начала практических действий по его реализации, прежде всего, по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и создать систему юридических гарантий для участников проекта.